Оформление купли - продажи квартиры

Оформление купли – продажи квартиры в Москве в Московской области

 

Каждая сделка оформления купли – продажи квартиры состоит из определённых последовательных действий (этапов).

 

Любая сделка начинается с обсуждения условий сделки между продавцом и покупателем квартиры.

 

Это самый первый и очень важный этап оформления купли – продажи квартиры. Поскольку на предварительных переговорах необходимо детально, «по полочкам» согласовать все последующие условия и этапы сделки. Это один из самых сложных процессов оформления купли – продажи квартиры. По причине того, что на предварительном согласовании купли – продажи квартиры необходимо знать все возможные варианты, последующие этапы сделки и «подводные камни».

 

На этапе предварительных согласований Покупателю необходимо выяснить, выявить всю техническую и юридическую характеристику квартиры. Продавцу квартиры необходимо удостовериться в платежеспособности Покупателя и о серьёзности его намерений.

 

Процесс предварительного согласования условий сделки купли – продажи квартиры производится нашими юристами с особой тщательностью, чтобы в дальнейшем у сторон не осталось недомолвок по условиям сделки.

 

Предварительно согласованные условия сделки должны юридически защищать нашего клиента на 100%.

 

ПЕРЕЧЕНЬ УСЛОВИЙ СДЕЛКИ КУПЛИ – ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ПОДЛЕЖАЩИЙ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ СОГЛАСОВАНИЮ:

 

1. Форма обеспечения исполнения своих обязательств Продавцом и Покупателем по дальнейшему исполнению сделки (Задаток, Залог, Аванс, Соглашение об авансе);

2. Порядок, форму и сроки расчётов между сторонами;

3. Выбор банка, наиболее удобный для сторон сделки;

4. Сроки и условия снятия граждан с регистрационного учёта по месту жительства из продаваемой – покупаемой квартиры;

5. Сроки фактического освобождения квартиры и передачи её Покупателю по акту приёма – передачи;

6. Условия и гарантии полной оплаты Продавцом коммунальных услуг, квартплаты, других услуг в отношении квартиры;

7. Условия и гарантии удостоверения факта расчётов за проданную – купленную квартиру;

8. Согласование расходов по оплате оформления и государственной регистрации сделки купли – продажи квартиры;

9. Назначение ответственного лица, кто и с чьей стороны будет производить государственную регистрацию сделки;

10. Получение документов для проверки квартиры и для государственной регистрации;

11. Определение условий и сроков получения продавцом денежных средств по договору купли – продажи квартиры;

12. Другие сопутствующие и возникающие условия.

 

Вторым действием по оформлению сделки купли – продажи квартирыявляется юридическое обеспечение сторонами своих обязательств по дальнейшему совершению сделки.

 

Как правило, обеспечение исполнения сторонами сделки купли – продажи квартиры оформляется задатком. Покупатель оплачивает Продавцу согласованную сумму в качестве задатка за квартиру. Задаток не является авансом, предоплатой. Данная сумма оплачивается как залог о серьёзности намерений Покупателя. Если Покупатель отказывается в дальнейшем от покупки квартиры, задаток остаётся у Продавца, если Продавец в дальнейшем отказывается от продажи квартиры, он будет обязан возвратить Покупателю сумму задатка в двойном размере.

 

Такая форма оформления отношений при купле – продаже имущества специально предусмотрена Гражданским кодексом России, частью 1.

 

Параграф 7. ЗАДАТОК

 

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

 

1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращён.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

 

Но в практике встречаются различные формы обеспечения обязательств исходя из Конституционных прав граждан России – «Свобода договора».

 

Зачастую риелторы прописывают в Соглашении о задатке (авансе) условия о том, что Продавец может отказаться от продажи квартиры в любой момент и вернуть Покупателю оплаченную им сумму в одинарном, а не в двойном размере. А это, как мы считаем, не справедливо по отношению к Покупателю, который тоже рассчитывает на совершение сделки и в случае непредвиденного отказа Продавца от продажи квартиры, может понести серьёзные убытки.

 

Третьим этапом оформления купли – продажи квартиры является заключение Договора купли – продажи квартиры, документальное оформление отношений с банком, оформление условий, порядка и формы расчётов.

 

Как правило, после выполнения вышеперечисленных действий, Продавец и Покупатель квартиры встречаются в банке в присутствии своих представителей (юристов, риелторов).

 

В банке производится подписание договора купли – продажи квартиры. Продавцом пишется расписка о получении оплаты за квартиру, но не отдаётся Покупателю. Заключается договор с банком об аренде индивидуального банковского сейфа либо об аккредитиве. Проверяются деньги на предмет их подлинности. Денежные средства закладываются в сейф либо зачисляются на счёт по аккредитиву. Юрист комплектует необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

 

Четвёртый этап - оформление купли-продажи квартиры это – государственная регистрация перехода права собственности на квартиру по Договору купли – продажи квартиры на имя Покупателя.

 

Государственная регистрация права собственности по договору купли – продажи квартиры обязательно должна осуществляться квалифицированным специалистом в этой области, имеющим надёжную репутацию.

 

Даже после полной проверки и оформления юристом документов для государственной регистрации купли – продажи квартиры, в Росреестре государственный регистратор может обнаружить недостачу документов или какие-нибудь ошибки в документах, препятствующие госрегистрации.

 

В случае обнаружения в документах государственным регистратором несоответствий для регистрации купли – продажи квартиры, государственный регистратор имеет право приостановить регистрацию на месяц.

 

Поэтому для проведения регистрации требуется юрист – регистратор с хорошим практическим опытом проведения сделок с недвижимостью и связями в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью, который сможет вовремя, в течение срока регистрации сделки, выявить все ошибки и неточности в документах, если таковые обнаружатся, и, в течение срока государственной регистрации, решить все возникшие проблемы без приостановки срока регистрации.

 

Покупатель и Продавец квартиры должны быть полностью уверены, что регистрация сделки купли – продажи пройдёт точно в назначенный минимальный срок. Иначе многие согласованные условия сделки могут нарушиться. Например, такие как, сроки аренды банковского сейфа, сроки расчётов по сделке, соответственно, сроки расчётов за покупаемую в свою очередь Продавцом квартиры другой недвижимости, взамен проданной.

 

В Москве зарегистрировать сделку проще, в Московской области сложнее, потому что при регистрации сделок в Московской области встречается намного больше ошибок в документах, чем в Москве. Незарегистрированная в ГКН и ЕГРП смена адреса квартиры, несовпадение фактической площади квартиры и площади квартиры, указанной в документах, не надлежащим образом оформлена перепланировка, несоответствие информации в ГКН и ЕГРП, и.т.п. Кроме того государственная регистрация сделок с недвижимостью в Московской области производится в регистрирующем органе по месту нахождения квартиры.

 

Завершающим этапом оформления сделки купли – продажи квартирыявляется получение Продавцом и Покупателем удостоверяющих документов о совершении сделки, ключа от банковской «ячейки» и получение Продавцом денег в качестве оплаты проданной квартиры.

 

Продавцу выдаются все необходимые зарегистрированные документы для предъявления в банк и получения денег из банковского сейфа.

Во избежание недоразумений и рисков Продавцу рекомендуется забирать деньги в банке в то время, которое не будет известно Покупателю, риелторам, юристам, иным участникам сделки.

 

Покупателю выдаётся его комплект документов о праве собственности на квартиру, а также документ об оплате Покупателем стоимости квартиры.

После этого Покупатель фактически принимает квартиру у Продавца по акту приёма – передачи квартиры в том состоянии, в котором квартира находилась на момент последнего осмотра квартиры Покупателем или лучше.

 

 

По вопросам оформления купли – продажи квартиры, государственной регистрации и юридического сопровождения сделок с недвижимостью звоните:

 

8 (495) 518-03-61

8 (925) 518-03-61

 

Офис нашей Организации находится напротив Управления Росреестра ВАО, ш. Энтузиастов, 52