Купля - продажа квартиры, комнаты за 1 миллион рублей

Занижение стоимости квартиры в договоре купли – продажи при ипотеке, при продаже, при покупке, риски, ответственность

 

! ИНФОРМАЦИЯ, СОДЕРЖАЩАЯСЯ В ДАННОЙ СТАТЬЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНА ТОЛЬКО В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМИСТИ, ПРИОБРЕТЁННЫХ ДО 01.01.2016 ГОДА

В практике довольно распространённым случаем является купля - продажа квартиры, доли квартиры, комнаты за 1 млн. рублей. При этом действительная и рыночная цена квартиры, которую фактически получает продавец от покупателя, намного выше цены, указанной в договоре купли – продажи. Зачастую делается это лишь только для того, чтобы избежать оплаты налогов от продажи недвижимости. А именно налога на доходы физических лиц, который называется НДФЛ. Обязанность оплаты этого налога лежит на продавце недвижимости. Размер налога составляет 13% от стоимости квартиры. НДФЛ подлежит оплате, только если недвижимость находилась в собственности продавца менее 3-х лет.

Рассмотрим более подробно все положительные и отрицательные стороны такой сделки.

Начнём с того, что согласование цены недвижимости при продаже является одним из существенных условий сделки купли – продажи квартиры, доли квартиры, комнаты. В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор купли - продажи недвижимости считается незаключённым. Отсюда следует, что если продавец и покупатель в договоре купли – продажи недвижимости указали цену квартиры в размере 1 млн. рублей, а фактически договорились о другой стоимости квартиры, то существует риск признания такой сделки незаключённой и, соответственно, недействительной.

Получение продавцом другой суммы стоимости проданной или продаваемой квартиры, отличной от цены недвижимости, указанной в договоре купли – продажи, удостоверяется, как правило, «распиской» продавца о фактическом получении денежных средств.

При такой сделке у продавца также существует риск того, что покупатель после государственной регистрации на покупателя права собственности на квартиру, долю квартиры, комнату теоретически может потребовать возврата у продавца излишне оплаченных покупателем денежных средств продавцу, обосновывая это тем, что в договоре купли – продажи недвижимости стороны согласовали - цена квартиры 1 млн. рублей, а фактически покупатель, в соответствии с распиской, заплатил продавцу сумму намного больше 1 млн. рублей. К примеру, ошибочно.

Риски и убытки покупателя при покупке квартиры, доли квартиры, комнаты за 1 млн. рублей заключаются в следующем.

Покупатель не сможет в полном объёме воспользоваться своим правом, предоставленным ему государством один раз в жизни, и произвести вычет денежных средств с суммы налога НДФЛ (налог на доходы физических лиц), который покупатель обязан выплачивать государству со всех своих доходов.

В соответствии с Налоговым кодексом России каждый гражданин России один раз в жизни имеет право вычесть из своего налога НДФЛ часть суммы своих расходов, потраченных на покупку квартиры. В данном случае сумма вычета из НДФЛ составляет 130 000 рублей от каждого потраченного 1 миллиона на покупку жилья. Максимальная сумма, которую можно вычесть из НДФЛ составляет 230 000 рублей. То есть при указании в договоре купли – продажи недвижимости цены квартиры в размере 1 млн. рублей, покупатель сможет произвести налоговый вычет из НДФЛ только в сумме 130 000 руб., а не 230 000 руб.

Покупатель также не сможет вычесть свои расходы, связанные с покупкой такой квартиры при продаже этой квартиры и получении дохода от продажи этой квартиры.

Также у покупателя могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией. Дело в том, что в соответствии с п. 1, 2, 3 ст. 40 Налогового кодекса РФ Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам, в том числе, при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога ​_и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Это значит, что налоговые органы будут иметь право начислить покупателю НДФЛ на сумму разницы между указанной в договоре купли – продажи ценой квартиры в размере1 млн. рублей и рыночной стоимостью квартиры. С указанной суммы разницы покупатель будет обязан заплатить налог НДФЛ в размере 13%, поскольку эта разница будет считаться доходом покупателя.

Кроме всего вышесказанного покупателю и продавцу не следует забывать об ответственности за сокрытие доходов и уклонение от уплаты налогов, предусмотренной Налоговым кодексом Российской Федерации, часть1 и Уголовным кодексом Российской Федерации.

Но, не смотря ни на что, подобные сделки в настоящее время заключаются довольно часто и широко применимы в практике. Поскольку, и по таким сделкам, риски можно снизить к минимуму, воспользовавшись услугами грамотного юриста, специализирующегося именно на подобного рода сделках.

 

Наша Организация оказывает полный комплекс услуг в области недвижимости:

  - юридическое сопровождение сделок с недвижимостью;

 - оформление сделок с недвижимостью;

 - государственная регистрация прав на недвижимое имущество;

 - консультации по налогообложению.

  

В этой сфере мы успешно работаем более – 8 лет.

Весь процесс оформления сделок отработан досконально, осуществляется по реальным ценам, в минимальные сроки, без приостановок, напрямую через Росреестр.

 

 Стоимость полного юридического сопровождения, оформления сделки с жилой недвижимостью – от 15 000 рублей.