Сопровождение сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

 

При покупке или продаже любого недвижимого имущества существуют определённые схемы проведения сделки, в зависимости от условий сделки и места нахождения недвижимого имущества.

 

Условия сделки, прежде всего, зависят (образовываются, согласовываются) от таких критериев как:

 

- назначение продаваемой - покупаемой недвижимости – жилая, нежилая, коммерческая недвижимость, земельный участок;

- место нахождения недвижимости – Москва, Московская область;

- организационно – правовая форма покупателя и продавца – физические, юридические лица;

- проверка «юридической чистоты» недвижимости;

- гарантия покупателя того, что он купит недвижимость без задолженностей по коммунальным услугам и без «прописанных» в ней граждан;

- где, кто и с чьей стороны будет оформлять, регистрировать указанную сделку – юрист покупателя или юрист продавца;

- порядок и форма расчётов за покупаемую недвижимость – наличный, безналичный расчёт, сроки расчётов, выбор банка, условия получения денег продавцом после оформления;

- государственная регистрации сделки;

- сроки освобождения недвижимости;

- фиксация факта полного расчёта за купленную недвижимость;

- фиксация факта передачи отчуждаемой недвижимости.

 

Сопровождение сделки с недвижимостью юристом заключается в том, чтобы схема, индивидуально разработанная под каждую сделку купли – продажи недвижимости, в зависимости от её условий, в полной мере защищала интересы продавца и покупателя на 99,9%. 1% оставляем на форс-мажорные обстоятельства.

 

Сопровождение сделок с недвижимым имуществом начинается с предварительного согласования условий сделки и юридического анализа документов на недвижимость, требуемых для сделки.

 

Запрашивается информация из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, запрашивается информация из Паспортного стола, из управляющей компании (ЖСК, ДЕЗ, ТСЖ, и.т.п.), из ГКН – Кадастровой палаты, БТИ, в случае необходимости, архивная информация, иные документы, в зависимости от оснований возникновения права собственности на недвижимость.

alt

После юридической экспертизы документов и принятия продавцом и покупателем окончательного решения о намерении заключить сделку купли – продажи недвижимости, юристом разрабатывается безопасная для продавца и покупателя схема проведения сделки.

 

Схема проведения сделки должна включать в себя всё до мельчайших подробностей. Точный алгоритм, этапы реализации сделки, сроки и условия предоставления требуемых документов, выбор банка, наиболее удобный для сторон, порядок, форма и сроки расчётов, процесс государственной регистрации, условия получения и проверка денежных средств продавцом, сроки снятия с регистрационного учёта лиц, зарегистрированных в недвижимости, срок освобождения купленной недвижимости, и.т.д.

Предложенная юристом схема проведения сделки окончательно согласовывается с продавцом и покупателем. При необходимости, либо по желанию сторон, производится корректировка условий сделки.

 

Следующим этапом сопровождения сделки с недвижимостью, после окончательного согласования продавцом и покупателем всех условий сделки, является - внесение задатка или аванса за продаваемую - покупаемую недвижимость.

 

Что будет вноситься, задаток или аванс – это тоже зависит от результата договорённостей между продавцом и покупателем.

 

В соответствии с Гражданским кодексом России:

 

АВАНС – это предварительная оплата стоимости покупаемой недвижимости. И в случае, если сделка не состоится по каким либо причинам (любым), аванс возвращается покупателю в полном объёме.

 

ЗАДАТОК – это не предоплата, а обеспечительная мера исполнения покупателем своих обязательств по покупке квартиры. По принципу залога. И если сделка купли – продажи недвижимости не состоится по причине, зависящей от покупателя, задаток покупателю не возвращается, а если указанная сделка не состоится по причине, зависящей от продавца, продавец обязан возвратить покупателю сумму задатка в двойном размере.

 

На практике, в большинстве случаях, у риелторов разработано однотипное «Соглашение об авансе», которое защищает интересы продавца, но не справедливо по отношению к покупателю. Данное соглашение содержит условия о том, что если продавец по любым причинам отказывает в покупке недвижимости покупателю, продавец возвращает покупателю его аванс, но если покупатель отказывается от покупки недвижимости, вся предварительно оплаченная покупателем денежная сумма остаётся у продавца.

 

После выполнения всех вышеперечисленных действий юрист выезжает на сопровождение сделки в банк.

 

В банке юрист организовывает сделку.

Контролирует порядок, алгоритм, процесс фактического исполнения сделки, правильность оформления, подписания документов, как между сторонами сделки, так и банковских документов, в которых могут быть ошибки. Урегулирует разногласия, которые могут возникнуть между продавцом и покупателем в процессе фактического заключения сделки в банке. Проверяет условия, реквизиты, сроки банковского договора аренды индивидуального банковского сейфа под закладку денежных средств. Формирует пакет документов для государственной регистрации права собственности на недвижимость по сделке.

 

Далее работа юриста по сопровождению сделки с недвижимостью заключается в проведении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли – продажи недвижимости на покупателя в Росреестре – Федеральной службе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, кадастра и картографии.

 

Регистрация права собственности на недвижимость по сделке должна быть гарантированно произведена в минимальные сроки в соответствии с заключённым договором купли – продажи недвижимого имущества и договором аренды индивидуального банковского сейфа.

 

Задача юриста – регистратора заключается в полном контроле процесса регистрации в государственном органе, осуществляющем регистрацию – Росреестре. И в случае обнаружения государственным регистратором каких либо ошибок в документах, несоответствий в представленной информации или не хватки каких либо документов, исправить эти ошибки без приостановки срока регистрации.

 

Завершающим этапом сопровождения сделок с недвижимостью - является обеспечение и контроль юристом получения сторонами сделки всех зарегистрированных и сопутствующих документов в отношении недвижимого имущества, свидетельства о праве собственности на недвижимость на имя покупателя, ключа от банковского сейфа (ячейки), расписок, актов, выемки денежных средств из сейфа - «банковской ячейки».

 

 

Мы надёжно и профессионально оказываем юридические услуги по сопровождению сделок с недвижимостью более 8-и лет.

 

Наш офис находится напротив Управления Росреестра.