Переоформление квартиры, дома, земельного участка

Как переоформить квартиру ?

 

Переоформление квартиры на другого собственника, на жену, на мужа, на дочь, на сына, на родственника.

 

Переоформление квартиры по договору дарения ( по дарственной ), по договору купли – продажи.

 

Понятие - «Переоформление квартиры» является исключительно разговорным выражением. В юриспруденции такого официального термина, действия, определения как переоформление квартиры не существует.

 

Переоформление недвижимого имущества - квартиры, дома, земельного участка на кого либо (на физическое или юридическое лицо), по существу - это одна из видов сделок, определённых и обусловленных гражданским законодательством России.

 

В юридическом понимании под «переоформлением квартиры» подразумевается проведение (оформление) сделки отчуждения недвижимого имущества другому лицу и государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости на лицо, к которому переходит право собственности на «переоформляемое» недвижимое имущество.

 

Гражданское законодательство Российской Федерации точно определяет (устанавливает) несколько основных способов (видов сделок) перехода права собственности на недвижимость от одного лица (лиц) к другому лицу (лицам).

 

1. Самым распространённым и используемым способом переоформления квартиры, дома, земельного участка на другое лицо (другого собственника) является сделка - купля – продажа.

 

Переоформление квартиры, дома, земельного участка по договору купли – продажи

 

ГК РФ. Параграф 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

Пункт 1. По договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

 

Сделка купли – продажи недвижимости – является возмездной сделкой, по которой покупатель обязан оплатить продавцу согласованную сторонами стоимость продаваемой недвижимости.

 

Данная сделка считается заключённой с момента подписания продавцом и покупателем договора купли продажи недвижимого имущества. После подписания договора необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности на покупателя по этому договору. С момента подписания (заключения) договора купли – продажи недвижимого имущества у сторон договора возникает обязанность произвести все необходимые действия, для государственной регистрации в Росреестре права собственности по заключённому договору на покупателя. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации прав по договору, другая сторона имеет право требовать в судебном порядке исполнения обязательств по регистрации другой стороной.

 

Стоимость недвижимого имущества в таком договоре определяется по согласованию сторон – продавца и покупателя. Стороны имеют право согласовать между собой любой размер стоимости отчуждаемой недвижимости, от 1-й копейки до бесконечности. Определение (назначение) стоимости продаваемой вещи сугубо зависит от продавца, что закреплено Конституцией Российской Федерации. Будь то шариковая ручка или квартира в центре Москвы. Продавец имеет полное право продать свою квартиру за любую цену, которую он посчитает для себя приемлемой.

 

При совершении сделки купли-продажи недвижимости следует учесть, что со стоимости (кадастровой стоимости в отношении недвижимости, приобретённой после 01.01.2016) продаваемой квартиры, находящейся в собственности продавца менее 3-х лет (в отношении недвижимости, приобретённой после 01.01.2016 - менее 5 лет), необходимо оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет 13% от стоимости проданной недвижимости. Но при таких сделках налоговым законодательством России допускается «неналогооблагаемый» вычет из суммы стоимости недвижимости в размере – 1 миллиона рублей. С остальной суммы стоимости недвижимого имущества, сверх 1 миллиона, оплачивается НДФЛ 13%.

Указанный налог взыскивается с продавца в полном объёме, вне зависимости от степени родства с покупателем.

 

Если продаваемый объект недвижимого имущества находится у продавца в собственности более 3-х лет, продавец освобождается от уплаты налога – НДФЛ полностью.

 

Оформление купли – продажи квартиры, дома, земельного участка

 

Переоформление недвижимости производится способом заключения договора купли – продажи между продавцом и покупателем. Договор заключается в простой письменной форме (ППФ), но его необходимо грамотно составить, в соответствии с действующим законодательством РФ, чтобы он прошёл государственную регистрацию и в последующем, у продавца и покупателя не было проблем.

 

Затем, собираются необходимые документы (см. в «Полезных статьях») для государственной регистрации перехода права собственности по этому договору. В основной пакет документов входит - согласие мужа/жены на продажу недвижимости, если недвижимость была приобретена в браке, согласие органов опеки, если недвижимость продаёт несовершеннолетнее лицо, свидетельство о перемене фамилии, если менялась, выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД).

 

После этого, все документы сдаются на государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимость производится Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестром).

 

2. Вторым способом «переоформления» недвижимости на другого собственника, по распространённости и применяемости, является сделка – «Дарение».

 

Переоформление квартиры, дома, земельного участка по договору дарения ( по дарственной)

 

Глава 32 ГК РФ. Дарение

Статья 572. Договор дарения

Пункт 1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

 

Дарение - является безвозмездной сделкой, в отличие от сделки купли – продажи, мены или ренты.

 

Договор дарения квартиры, дома, земельного участка заключается в простой письменной форме (ППФ). Не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Вступает в силу и считается заключённым с момента его подписания сторонами - дарителем и одаряемым. Переход права собственности по договору дарения недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

 

Обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества было отменено в 1998 году. Но 02.06.2016 снова ввели обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения долей недвижимого имущества. Договор дарения целого объекта недвижимого имущества можно удостоверить у нотариуса по желанию сторон. Но, в любом случае, договор дарения недвижимого имущества, как в простой письменной форме, так и нотариально удостоверенный, подлежит государственной регистрации в Росреестре, и имеет одинаковую юридическую силу.

 

Главное – это «правильно» составить договор дарения недвижимости, с учётом налогообложения и его легитимности. Зачастую в МФЦ гражданам советуют скачать образец (рыбу) договора из интернета, переделать под себя, и сдать на регистрацию.

 

Грамотно и правильно договор дарения может составить только человек, который давно и регулярно занимается составлением подобных договоров, и который знает все «подводные камни» в дарении. Иначе, можно совершить серьёзную ошибку. В каждом деле нужен специалист, даже в уборке помещений.

 

Дарение недвижимости между близкими родственниками (мужу, жене, дочери, сыну, родителям, родному брату, сестре, дедушке, бабушке, внуку, внучке) никаким налогом не облагается, вне зависимости от того, сколько лет даримое недвижимое имущество находится в собственности дарителя.

 

Дарение недвижимого имущества лицу, не являющемуся дарителю родственником первой степени, облагается вышеуказанным налогом НДФЛ в размере 13 % от стоимости подаренной недвижимости.

 

3. Третьей по популярности сделкой «переоформления» права собственности на недвижимость является – «Мена».

 

Глава 31 ГК РФ. Мена

Статья 567. Договор мены

Пункт 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар (в данном случае недвижимое имущество) в обмен на другой.

 

Договор мены недвижимого имущества менее популярен в отличие от дарения и купли – продажи. Поскольку мена предусматривает встречную передачу недвижимого имущества, взамен отчуждаемой недвижимости.

 

4. Четвёртой по рейтингу сделкой переоформления недвижимого имущества на другого собственника является - «Рента».

 

Статья 583 ГК РФ. Договор ренты

Пункт 1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

 

Мы оформляем сделки с недвижимым имуществом – более 8 лет.

 

Мы точно знаем, как это делается.